پیش خرید خونه به صرفه هست یا نه؟

condo

پیش خرید خونه، معمولاً نه. البته تاکید کنم که منظور دقیقا خونه هست نه کاندو، و بگم “پش خرید خونه” تخصص من نیست، اما کلاً پیش خرید خونه به قیمت بازار و حتا گرون تر براتون تموم میشه و از بس تقاضا زیاده هنوز بیلدرها انقدر تحت فشار نیستن که بخوان تخفیف بدن. اما پس چرا خونه رو پیش خرید کنیم؟

دلیل اول ش نبود خونه هست! فرض کنین شما میخواین تو اطراف شهر برلینگتون زندگی کنین و هیچ واحدی واسه فروش نیست. خب چند بلاک میرین دورتر، و تو یه محله ای که هنوز ساخته نشده خونه پیش خرید میکنین. معمولاً هم شش ماهه تحویل میدن و اونقدر طول نمیکشه، در ضمن خونه خودتون هست و نو هست، هیچ کس قبلاً توش غذای هندی نپخته (!) و اگه بخواین چیزی رو آپگرید کنین از الان ارزون تر پاتون میوفته تا خونه رو تحویل بگیرین و بگین به جای موکت حالا بکنیم پارکت کنیم! دلیلی اصلی پیش خرید خونه نبود خونه برای خرید، و شخصی سازی خونه هست. این کلاً برای شهرهای اطراف هست وگرنه تو تورنتو که دیگه جایی برای ساخت و ساز نیست. البته در تضاد با حرف م، نرخ رشد مسکن هم هست. یعنی درسته خونه رو آخر 2016 تحویل میگیرین اما همیشه قیمت روز روز امضای قرارداد مشخص میکنین و در واقع قیمت مثلاً شش ماه پیش رو دارین میدین.. این درسته، اما باز چون تحویل سریع هست اونقدر نرخ رشد بالا نیست.

اما در مورد کاندو جریان فرق میکنه. معمولاً به صرفه هست اما با چند تا شرط. اول این که کی بخرین. شما میتونین یک واحد رو در هر یک از این چهار زمان بخرین و هر چی زودتر بخرین سودش بیشتره: یک، تو مهمونی خواص. فقط آدم ها و ایجنت های “خیلی خاص” به این مهمونی راه دارن و این اولین فرصت خرید هست، خود واحد رو بین 3 تا 4 سال بعد تحویل میدن، پیش پرداخت تون 20 درصد کش باید باشه (که همون روز یا نهایتاً تا فرداش باید کارت به کارت بشه، پول تون باید آماده باشه) ولی از اون طرف قیمت ها زیر حتا پرایس لیستِ بیلدر هست، پروژه به پروژه فرق میکنه اما 5 تا 30 درصد حداقل زیر پرایس لیست.
** ما طرف قرارداد تقریباً همه ی بیلدرهای تو تورنتو هستیم!!

دو، بعد از معمونی دوستان و از طریق “ایجنت های خاص”. این از یک هفته بعد از مهمونی بالا شروع میشه تا 6 ماه بعد. شما بین 5 تا 20 درصد باید پیش پرداخت بدین که معمولاً تو چهار قسط (روز اول، روز 30م، روز 90م، روز 36م) پرداخت میشه. واحد رو 3 تا 4 سال بعد تحویل میدن و قیمت بر اساس پرایس لیست هست. هر چی دیرتر بخرین واحدهای خوب فروش رفته. و کلاً اون “ایجنت خاص” پروموشن های خودش رو داره که باز هر پروژه فرق میکنه اما معمولاً لاکز مجانی، پارکینگ مجانی (یا تخفیف) و بین 1 تا 2 درصد کش بک برای شما هست.
** ما ایجنت خاص تقریباً همه ی پروژه های تو تورنتو هم هستیم!!

معمولاً مرحله شماره دو بین 3 تا هر چه قدر طول بکشه (6 ماه) طول میکشه و 70 درصد واحدها فروش میره، اون موقع ست که تازه شروع میکنن به خراب کردن و ساختن.

مرحله سه، همون مرحله دو هست اما اگه مستقیماً برین دفتر خرید. همه چیز مثل مرحله دو هست اما تخفیف های ایجنت خاص رو نمیگیرین و به عبارتی واحد براتون گرونتر میوفته. و مرحله چهار، خرید اساینمت (واگذاری) هست. یعنی یکی رفته یک واحد رو تو مرحله های قبلی خریده اما یا نمیتونه بقیه پول رو بده یا نمیخواد 3 سال صبر کنه و حالا میخواد بفروشه.. این دیگه بستگی داره ایجنت تون چه کاره باشه و چه قیمتی بخره. هر چی به قیمت روز اول نزدیک تر باشه خوب سود شما بیشتر میشه.

شرط دیگه برای سود تو پیش خرید صبر هست. اگه به چشم سرمایه گذاری به کاندو نگاه کنین، اولین زمان خوب برای فروش 1.5 سال بعد از تحویل هست. زمانی که کاندو کامل ساخته شده و مدیریت انتحاب شده. دوستی رو داشتیم که کاندو رو پیش خرید کرده، دو سال هم صبر کرده، اما باید برمیگشته ایران و مجبور شده به قیمت روز اول، واحدش رو اساینمنت بفروشه. این یعنی دو سال پول ش رو خوابونده و یک سنت هم سود نکرده، و تازه شاید لازم شه مالیات فروش ش رو هم بده! یا خیلی ها زمان تحویل واحد میخواد فوری بفروشن و برن تو یه پروژه دیگه، اما فکر نمیکنن واریز شدن مثلاً 600 واحد تو یه محله فوراً قیمت ها رو میاره پایین و شانس فروش رو کم میکنه. مثلاً تو کاندو پنج (یکی از بهترین پروژه های آقای حریری)، زمان تحویل حدود 350 واحد برای فروش و اجاره لیست شده بود!

شرط دیگه محله و شرایط پروژه هست که به یکی دو مورد ختم نمیشه و معمولاً ایجنت ها چون سرشون تو این کاره خودشون میدونن. مثلاً بعضی از پروژه ها، پروزه های شهری هست یعنی شهرداری تورنتو (یا نورث یورک و…) سرمایه گزار و همکار تو ساخت و ساز هستن. اینها معمولاً فقط یک ساختون نیست و ساخت و ساز شامل یک محله میشه (خیابون، پارک، ایستگاه اتوبوس و سابوی و..). خیلی کلی بگیم این پروژه ها همیشه توش پول هست چون یک محله ای که وجود خارجی نداره رو شما با قیمت ارزون میخرین، و بعد از 4 سال اونجا میشه برای خودش یه محله نو ساز و کلی قیمت ها میره بالا.

یا یکی دیگه بحث سازنده هست. مثلا ترایدل، بزرگ ترین غول کاندو تورنتو، قیمت هاش از خیلی از رقیب هاش گرونتره چون کیفیت ساخت و سازش بهتره. مثلاً اگه برای زندگی و درازمدت میخواین این یه ویژگی خوب هست اما اگه برای فروش فوری میخواین، این ویژگی خوبی برای شما نیست چون واحد شما، پاتون گرونتر تموم میشه اما نهایتاً به قیمت روز بازار باید بدین و نمیشه خیلی گرونتر از همسایه ها فروختش.

یکی دیگه بحث محله و دسترسی هست. به بیان ساده هر محله یه قیمتی داره و کاندو هر چه قدر هم که خاص باشه، وقتی گرون پیش فروش بشه، شانس سود آوری آینده ش کمتر میشه. و باز دسترسی، دید و حتا خیابون یک طرفه، ورودی در پارکینگ و همه اینا رو قیمت تاثیر میزاره. این مقاله رو بخونین جالبه هفته پیش آقای پاسابیس، رییس بروکرجِ ریلاسفی نوشت..

خلاصه به خیلی عوامل بستگی داره. اگه ایجنت تون با سابقه باشه اکثر اینا رو خود به خود میدونه، و احتمالاً ایجنت خواص پروژه های زیادی هم هست، و میتونه قیمت های خوبی رو براتون تو بازار پیدا کنه. به طور کلی اگه تا 1.5 سال بعد از تحویل صبر داشته باشین، به صرفه هست. در نهایت، هر پروژه فرق میکنه و معمولاً اگه به صورت جدی با یه ایحنت کار کنین اون همه آمارها رو داره و دقیق تر بهتون میگه قیمت روز اون واحد چند هست و انتظار چند درصد سود رو باید داشته باشین.

در ضمن به جز سود، یکی دیگه از دلایل پیش خرید کاندو این هست که پیش پرداخت رو الان میدین، و مورگج زمان واگذاری واحد شروع میشه… فرض کنین شما به اندازه پیش پرداخت پول و پس انداز دارین، اما الان اجاره نشین هستین و پول زیادی ندارین. اما کارتون بد نیست و فکر میکنین تا دو سال دیگه به جاهای بالاتری میرسین. اون وقت میرین واحدی رو با پول پس اندازتون پیش خرید میکنین و دو سال دیگه، وقتی واحد رو تحویل دادن تازه پرداخت مورگج ماهیانه شروع میشه.. باز همین استدلال وقتی که کردیت اسکورتون بالا نیست (مثلا چون تازه وارد هستین) ولی شغل فول تایم (و ترجیحا سلری بیسد) دارین کمک میکنه که بتونین مورگج بگیرین.

نظرات بسته شده اند.